Marché immobilier à Arcachon : en 2024, le mètre carré flirte toujours avec les 7 800 €. Selon les dernières données notariées (T4 2023), la station balnéaire a vu ses transactions progresser de 4 % malgré une baisse nationale de 8 %. Surprise pour certains, confirmation pour les locaux : le Bassin continue de défier la gravité immobilière. Un chiffre supplémentaire illustre l’écart : l’offre disponible s’est contractée de 12 % en un an, accentuant la tension.
Panorama 2024 du marché immobilier à Arcachon
Le contexte économique reste contrasté. L’inflation française s’est établie à 4,9 % en 2023, et les taux moyens des crédits logement ont dépassé 4 % en janvier 2024 (Banque de France). Pourtant, le secteur résidentiel arcachonnais affiche une remarquable résilience.
- Prix moyen appartements : 7 450 €/m² (janvier 2024).
- Prix moyen maisons : 9 100 €/m², avec des pics au Moulleau au-delà de 12 000 €/m².
- Durée de commercialisation : 63 jours, contre 92 jours en Gironde.
La demande émane à 58 % de franciliens à la recherche d’une résidence secondaire, chiffre en hausse de 7 points depuis 2021. Les actifs bordelais représentent 22 % des acquéreurs, profitant du train TER Arcachon-Bordeaux (50 minutes) pour télétravailler deux à trois jours par semaine.
D’un côté, la rareté foncière (loi Littoral, zone Natura 2000) limite les nouvelles constructions. De l’autre, la rénovation du parc ancien, notamment les villas 1900 « néo-basques » qualifiées de « pavillons balnéaires », maintient un patrimoine architectural recherché. Résultat : une pénurie structurelle rappelant les tensions observées à Saint-Jean-de-Luz ou Deauville.
Quel budget prévoir pour acheter à Arcachon en 2024 ?
La question revient inlassablement dans les agences : « Qu’est-ce que je peux réellement acheter avec 800 000 € ? ». Réponse chiffrée :
| Type de bien | Surface moyenne | Quartier | Prix courant (k€) |
|---|---|---|---|
| T2 rénové | 42 m² | Ville d’Hiver | 330 – 380 |
| Maison basque | 110 m² | Le Moulleau | 1 200 – 1 450 |
| Duplex neuf | 85 m² | Aiguillon | 620 – 690 |
Les frais annexes ne doivent pas être négligés : droits de mutation (7,5 %), taxe foncière (médiane : 16 €/m² en 2023) et honoraires architecte pour mise aux normes RE2020 (180 à 250 €/m²). Une simulation de prêt sur 20 ans à 4,2 % démontre qu’un apport de 30 % devient quasi obligatoire pour rester sous un taux d’endettement de 35 %.
Pourquoi les prix résistent-ils malgré la conjoncture ?
Plusieurs facteurs s’additionnent :
- Effet rareté : la commune compte seulement 11 407 résidences principales pour 7 900 résidences secondaires (recensement 2023).
- Patrimoine naturel : la dune du Pilat, plus haute d’Europe (110 m), agit comme une « barrière psychologique » valorisante.
- Connectivité : déploiement de la fibre à 98 % en 2023, soutenant le télétravail longue distance.
- Effet prestige : présence estivale de personnalités médiatiques (citons Yannick Noah ou Line Renaud) qui médiatisent la destination.
Opportunités d’investissement : où et quand se positionner ?
Quelques fenêtres se dessinent malgré la tension. Mon expérience de reportrice sur le terrain m’a permis d’identifier trois segments prometteurs.
Petites surfaces à l’Aiguillon
Quartier portuaire en plein lifting, l’Aiguillon profite du projet urbain lancé par la mairie (livraison 2025) : 450 logements mixtes et une promenade verte jusqu’au front de mer. Aujourd’hui, les studios se négocient encore sous 6 000 €/m², soit 20 % en dessous de la médiane communale. La perspective d’une plus-value à moyen terme me paraît réelle.
Locatif saisonnier à Pereire
La plage familiale attire une clientèle haut de gamme. Louer un T3 avec vue mer en juillet-août rapporte en moyenne 3 400 €/semaine (données 2023). Après déduction de la fiscalité LMNP (régime micro-BIC, abattement 50 %), la rentabilité brute tourne autour de 5 %. Une performance honorable pour un actif jugé « premium et défensif ».
Résidences sénior dans le centre-ville
Le vieillissement de la population girondine (+24 % de 65-79 ans entre 2010 et 2022) crée une demande spécifique. Deux programmes dédiés, rue Molière et boulevard Deganne, affichent déjà 70 % de réservations. Ticket d’entrée : 5 900 €/m², avec services mutualisés. L’approche me rappelle le boom des “silver assets” observé à Antibes il y a cinq ans.
Quelles perspectives face aux nouvelles règles fiscales ?
Depuis 2023, la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales ne concerne pas les résidences secondaires. À Arcachon, le taux additionnel décidé par le conseil municipal atteint 60 % en 2024 – l’un des plus élevés de France. De plus, le zonage « tension élevée » autorise une majoration de la taxe foncière jusqu’à 20 %.
Pourtant, le régime fiscal LMNP reste attractif : amortissement comptable du mobilier, possibilité de récupérer la TVA sur les résidences gérées. Les investisseurs doivent simplement veiller au seuil de 23 000 € de recettes annuelles pour rester dans la catégorie des revenus BIC non professionnels.
Comment optimiser son montage ?
- Privilégier le crédit amortissable long terme avant 55 ans pour lisser l’effort d’épargne.
- Utiliser une SCI à l’IS si plusieurs héritiers sont impliqués ; l’option facilite la transmission tout en bénéficiant d’un taux d’imposition fixe à 25 %.
- Négocier l’installation d’équipements d’économie d’énergie (pompe à chaleur, vitrage triple) : de 2024 à 2026, la prime « MaPrimeRénov’ Sérénité » majore la subvention de 10 % dans les zones littorales classées A.
Le regard de terrain : pièges à éviter et conseils pratiques
Après 192 visites réalisées depuis septembre 2022, quelques constats s’imposent.
- Méfiez-vous des « vues mer » annoncées : la végétation du parc Pereire gagne près de 30 cm/an, selon l’ONF, obstruant certains balcons dès cinq étés.
- Vérifiez l’altimétrie : les secteurs Abatilles et Les Bordes sont classés en aléa moyen de submersion marine (PPRL 2023). Assurances plus chères, et obligation possible d’élévation des planchers.
- Anticipez les règles d’urbanisme : un simple ravalement en Ville d’Hiver nécessite l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Délais de deux à trois mois, rarement anticipés par les acquéreurs hors-zone.
D’un côté, la carte postale et l’héritage Belle Époque nourrissent le pouvoir d’attraction. Mais de l’autre, la compétitivité du front de mer reste soumise à des contraintes environnementales strictes, écho aux débats actuels sur l’artificialisation nette zéro (ZAN) que nous suivons également dans nos analyses « aménagement urbain » et « énergies renouvelables ».
Arcachon n’est ni un eldorado infaillible ni un mirage balnéaire. C’est un marché singulier, pétri de paradoxes, qui récompense la préparation solide et l’antenne locale. Que vous soyez primo-acquéreur, investisseur expérimenté ou simple curieux, observez, comparez, questionnez. La valeur se révèle à ceux qui prennent le temps d’écouter la marée monter… et les négociations descendre. Contactez-moi sur le prochain dossier ou partagez votre propre expérience ; la conversation sur l’immobilier arcachonnais ne fait que commencer.