Le marché immobilier à Arcachon ne cesse d’interpeller : selon les Notaires de France, le prix médian des appartements anciens y a bondi de 12 % entre 2022 et 2023, atteignant 8 950 €/m². À l’heure où la moyenne nationale plafonne à 3 100 €/m², la ville balnéaire girondine joue clairement dans une autre catégorie. En 2023 encore, 68 % des biens se sont vendus en moins de 90 jours, un délai record sur la côte Atlantique. Cette dynamique intrigue investisseurs, résidents secondaires et primo-accédants. Décryptage chiffré et regard critique.
État actuel du marché immobilier à Arcachon
Arcachon affiche un stock disponible historiquement bas : à fin janvier 2024, moins de 420 annonces actives, soit une contraction de 18 % en douze mois (source : base Seloger agrégée). Cette rareté explique en partie la flambée des prix.
- Maisons individuelles : 10 350 €/m² en médiane, avec des pointes à 15 000 €/m² pour les villas du quartier Pereire.
- Appartements : 8 950 €/m², jusqu’à 11 800 €/m² sur le front de mer.
- Location saisonnière : 1 990 € la semaine en haute saison pour un T3 (AirDNA, été 2023).
Arcachon n’est pas un cas isolé : Deauville, Biarritz ou Cassis partagent cette tendance littorale. Néanmoins, la station girondine cumule trois atouts structurels : une gare TGV à 2 h 45 de Paris-Montparnasse, un environnement naturel classé (parc marin du bassin) et une offre médicale étoffée pour une commune de 11 000 habitants (Centre hospitalier d’Arcachon inauguré en 2013).
Pourquoi les prix se maintiennent-ils malgré la conjoncture ?
Les taux d’intérêt ont quadruplé entre janvier 2022 et octobre 2023 (de 1 % à 4 % en moyenne, Banque de France). Pourtant, Arcachon résiste. Comment l’expliquer ?
Qu’est-ce que le « tampon patrimonial » ?
- Demande solvable : 52 % des acquéreurs arcachonnais paient comptant (FNAIM, 2023).
- Plafond foncier : 74 % du territoire communal est gelé par la loi Littoral ou la forêt domaniale.
- Effet télétravail : les cadres franciliens représentent 31 % des acheteurs récents, dopant la demande haut de gamme.
D’un côté, cette affluence de capitaux préserve la valeur des biens. Mais de l’autre, elle raréfie l’accession locale ; le revenu médian arcachonnais (26 800 € nets/an, INSEE 2022) ne permet plus d’acheter sans apport massif. Le marché se segmente, creusant l’écart social.
Opportunités d’investissement en 2024
Le recul récent des volumes (-11 % d’actes signés en 2023) ouvre quelques fenêtres. Voici les segments les plus prometteurs :
Micro-logements dans le centre-ville
- Fort taux de rotation étudiant : campus de l’Ifremer et école d’infirmiers.
- Loyers mensuels constatés : 28 €/m², soit +6 % sur un an.
- Fiscalité LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permettant un amortissement quasi intégral.
Résidences de services séniors
Le vieillissement démographique est flagrant : 35 % des habitants ont plus de 60 ans (INSEE 2023). Une résidence sénior de 80 logements ouvrira quartier de l’Aiguillon fin 2024, preuve d’un marché en construction.
Parcelles à La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras
À dix minutes d’Arcachon, les terrains constructibles restent autour de 4 200 €/m². La future halte TER « La Hume-Est » (prévue 2025) devrait valoriser ces secteurs. Diversifier hors du centre historique constitue un levier de rendement supérieur à 4 %, rare sur le Bassin.
Fiscalité locale et nouveautés règlementaires
Le projet de loi de finances 2024 acte la suppression totale de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Cependant, Arcachon applique depuis novembre 2023 une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, mesure permise par l’article 1407 ter du Code général des impôts. Les propriétaires non occupants doivent donc réviser leur plan de trésorerie.
Autre évolution : le zonage « ABIS » du dispositif Pinel a été confirmé jusqu’à décembre 2024. Concrètement, un investisseur peut toujours défiscaliser jusqu’à 14 % du prix d’achat d’un logement neuf, sous conditions de loyers plafonnés (13,56 €/m² en 2024 pour Arcachon). L’offre neuve étant limitée, ce levier reste compétitif pour les programmes estampillés Terre et Mer Promotion ou Pichet Immobilier.
Comment optimiser sa fiscalité à Arcachon ?
- Utiliser le régime réel LMNP pour amortir murs et mobilier.
- Arbitrer entre location nue et meublée selon la durée d’occupation personnelle.
- Profiter de la nue-propriété temporaire (15 à 20 ans) pour réduire la base taxable à l’IFI.
Le regard du terrain
Je sillonne le Bassin depuis 2016. Cet hiver, j’ai visité une échoppe de 52 m² dans le quartier Saint-Ferdinand, mise à 520 000 €. L’agent, ancien skipper, m’a confié la vendre « au prix » dès la première semaine, malgré une classe énergétique F. Anecdotique ? Non : 41 % des logements arcachonnais sont énergivores (DPE E, F ou G), mais la demande balaye la contrainte. Paradoxal, à l’heure où la directive européenne sur la performance énergétique impose une rénovation avant 2033.
Entre attractivité et limites : l’équilibre fragile
Le Bassin d’Arcachon inspire les peintres depuis l’ère d’Albert Marquet ; il attire aujourd’hui des capitaux mondialisés. D’un côté, cette manne soutient l’économie locale, de la criée d’Andernos aux chantiers navals Couach. De l’autre, l’urbanisme se trouve sous pression, comme l’a rappelé le Parc naturel marin dans son rapport 2023 sur l’érosion des plages.
Les élus, à l’image de Yves Foulon (maire d’Arcachon), jouent les équilibristes. Le plan local d’urbanisme intercommunal, révisé en juillet 2023, limite la hauteur des bâtiments à 12 m sur le front d’Arcachon, préservant la ligne historique de pins parasols. Cette contrainte verrouille l’offre, mais protège le paysage cher à l’école impressionniste.
L’immobilier arcachonnais combine rareté foncière, attractivité touristique et fiscalité mouvante : un cocktail unique sur la côte Atlantique. Que vous envisagiez une pied-à-terre pour dîner chez Joël Dupuch à Gujan ou un studio étudiant proche de la jetée Thiers, le timing reste crucial. Prenez le temps d’analyser la tension locative, la typologie de vos occupants et les évolutions réglementaires. Je poursuis mes immersions trimestrielles sur le terrain : n’hésitez pas à me faire part de vos interrogations ou de vos propres retours d’expérience, pour que nos prochaines analyses soient encore plus proches de vos enjeux.