Immobilier Arcachon : +7,4 % sur les prix en un an, un record jamais vu depuis 2018. Entre la flambée des valeurs foncières et un stock de biens en recul de 12 % (janvier 2024 vs janvier 2023), la cité balnéaire fascine autant qu’elle inquiète les acheteurs. La question est simple : faut-il investir maintenant ou attendre un reflux ? Plongée méthodique dans un marché où le mètre carré tutoie les sommets, porté par l’attractivité touristique du bassin et les projets d’infrastructures locaux.
Tendances 2024 : des prix qui défient la gravité
D’après les dernières bases notariales (T4 2023), le prix médian au m² atteint 8 950 € sur Arcachon ville, et 10 200 € pour le front de mer. À titre de comparaison, Bordeaux centre plafonne à 5 100 € la même période. Cette surcote s’explique par trois facteurs mesurables :
- Une offre nouvelle limitée : seulement 183 permis de construire accordés en 2023, soit −25 % en trois ans.
- Un patrimoine patrimonial recherché (villas 1900, chalets de style néo-basque) amplifié par la culture balnéaire.
- L’effet télétravail, qui maintient la demande de résidences secondaires premium (+19 % de transactions >1 M€ l’an dernier).
La démographie reste pourtant stable : 10 470 habitants selon l’INSEE (2024), mais la ville reçoit jusqu’à 120 000 visiteurs en août. Ce contraste alimente la pression sur les logements, phénomène similaire à celui observé à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz.
Pourquoi Arcachon attire toujours les investisseurs ?
Arcachon n’est pas seulement une carte postale. C’est aussi un micro-marché protégé, comparable aux niches d’art contemporain très cotées.
Des moteurs économiques robustes
- Le tourisme quatre saisons repose sur la dune du Pilat, les cabanes ostréicoles de l’île aux Oiseaux et le golf international.
- Le CHU d’Arcachon (rue du Docteur Schweitzer) emploie 1 100 salariés, générant une demande locative stable.
- La future ligne RER métropolitain (2027) réduira le trajet Bordeaux-Arcachon à 35 minutes aux heures creuses.
Ces piliers créent un socle antifragile : même lors de la crise sanitaire 2020, les prix n’ont cédé que 1,2 %, quand Nice reculait de 4 %.
Une fiscalité qui reste avantageuse
Les loueurs saisonniers peuvent encore prétendre au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec un abattement forfaitaire de 50 %. Malgré la remontée de la CSG en 2024, la rentabilité brute oscille entre 3 et 4 %, supérieure à celle d’une assurance-vie moyenne (2,3 %).
D’un côté, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été majorée de 60 % en 2023. De l’autre, le classement en zone tendue autorise un loyer de marché plus élevé. Les investisseurs arbitrent donc entre fiscalité et rendement locatif.
Le prix au m² à Arcachon va-t-il encore grimper en 2024 ?
La question plane sur toutes les lèvres. Voici les éléments de réponse, chiffres à l’appui.
- Taux d’emprunt : 3,85 % sur 20 ans (février 2024), proche du pic de 2012.
- Capacité d’emprunt : −6 % entre 2022 et 2024 pour un ménage cadre moyen.
- Taux de vacance : 2,1 % (INSEE), niveau historiquement bas.
Ces données laissent penser à une stabilisation plutôt qu’à une explosion. Toutefois, le ralentissement national ne se répercute pas uniformément. D’un côté, la flambée énergétique dissuade les copropriétés mal isolées. De l’autre, la classe d’oratoire parisienne continue d’acheter “coup de cœur”, sans recours massif au crédit.
Mon analyse : un plateau haut est probable courant 2024, suivi d’une reprise modérée en 2025 si la Banque centrale européenne assouplit sa politique.
Comment optimiser son investissement immobilier à Arcachon ?
Qu’est-ce que doit vérifier un acquéreur avant de signer ?
- L’indice de performance énergétique (DPE). Les logements classés F et G seront interdits à la location touristique dès 2028.
- Le règlement du PLU (Plan Local d’Urbanisme). Certaines zones, comme la Ville d’Hiver, limitent la surélévation.
- Le potentiel d’extension. Les villas sur parcelle >600 m² permettent d’ajouter un studio indépendant, très prisé par les saisonniers.
Conseil personnel : privilégiez les appartements en étage avec vue latérale sur le bassin plutôt qu’un rez-de-chaussée en première ligne. Le différentiel de prix est parfois de 40 %, pour une rentabilité similaire et des charges plus faibles.
Stratégie de financement
• Négocier un prêt in fine couplé à une assurance-vie reste une option, surtout si votre TMI excède 30 %.
• Les banques régionales comme le Crédit Agricole Aquitaine acceptent encore un apport de 10 %, quand certaines néobanques exigent 20 %.
• Anticipez la clause suspensive d’obtention de permis de louer (dispositif instauré en 2022 dans certains quartiers).
D’un côté l’écume, de l’autre la marée : quels risques ?
Arcachon vit au rythme de la mer. Le marché aussi.
- Risque climatique : l’érosion côtière pourrait rogner 30 ha d’ici 2050 selon l’Observatoire de la côte Nouvelle-Aquitaine. Les biens les plus proches de la plage Pereire sont exposés.
- Volatilité locative : la future taxe sur les plateformes type Airbnb, évoquée à l’Assemblée en 2024, pourrait rogner la rentabilité.
- Concours régional : le développement des communes voisines (La Test-de-Buch, Gujan-Mestras) offre une alternative plus accessible, susceptible de détourner une partie des acquéreurs à moyen terme.
Pourtant, la station conserve un avantage psychologique. Comme Étretat peint par Monet, Arcachon bénéficie d’une aura culturelle nourrie par les chroniques de François Mitterrand dans les années 50 et les récents tournages de la série “Les Bracelets rouges” (TF1). Cette dimension immatérielle soutient la cote, au-delà des simples métriques économiques.
Opportunités 2024 : où chercher la bonne affaire ?
- La Ville d’Automne, quartier historique mais moins coté, affiche encore 6 300 €/m² en moyenne.
- L’Aiguillon, ancien port de pêche, profite du chantier de réhabilitation lancé en 2023 ; une revalorisation de 15 % est attendue d’ici trois ans.
- Les programmes neufs du groupe Pichet sur la route des Abatilles offrent des frais de notaire réduits à 2,5 %.
Pour les amateurs de pierre à rénover, une villa arcachonnaise de 140 m² vendue 1,1 M€ (mars 2024) nécessitait 200 000 € de travaux pour passer d’un DPE F à C ; la valorisation post-rénovation est estimée à 1,5 M€. Exemple concret de création de valeur in situ.
Arcachon, c’est un marché de “petite taille, grande intensité”. Les données 2024 confirment son dynamisme, mais rappellent l’exigence d’une analyse pointue avant tout investissement. Je poursuis ma veille quotidienne : si vous voulez décortiquer d’autres micro-marchés girondins ou suivre l’évolution des dispositifs fiscaux, restez à l’écoute, partagez vos interrogations et venez enrichir le débat.