Immobilier à Arcachon : en 2024, le prix moyen du mètre carré frôle 9 400 €, soit +6,8 % sur un an selon la FNAIM. Cette hausse, deux fois supérieure à la moyenne nationale, illustre la tension persistante sur le littoral. Pourtant, 37 % des biens restent plus de 90 jours en ligne (SeLoger, janvier 2024), signe d’un début de rééquilibrage. Arcachon, station balnéaire fondée en 1857 sous l’impulsion des frères Pereire, n’en finit pas de fasciner les investisseurs.
Panorama 2024 du marché immobilier Arcachon
Arcachon compte 10 439 résidences principales (Insee 2023) pour une population de 11 970 habitants. La part des résidences secondaires atteint 55 %, un record en Nouvelle-Aquitaine.
Des prix qui flirtent avec Paris Rive Gauche
- Villa vue bassin : 12 000 € à 18 000 €/m².
- Appartement quartier Moulleau : 9 500 €/m² en moyenne.
- Maison de ville à l’Aiguillon : 6 800 €/m², +8 % depuis 2022.
En juin 2024, la vente d’un duplex face à la jetée Thiers à 20 500 €/m² a fait la une de Sud-Ouest. Ce record symbolise l’attractivité du front de mer. D’un côté, la rareté du foncier limite l’offre neuve ; de l’autre, la demande portée par les cadres bordelais télé-travaillant deux jours par semaine soutient les prix.
Micro-marchés, macro-écarts
La ville se divise en quatre « villes » historiques (Été, Automne, Printemps, Hiver). Les écarts de prix atteignent 45 % entre le Moulleau (Ville d’Été) et Saint-Ferdinand (Ville d’Automne). Cet effet mosaïque rappelle le patchwork haussmannien de Paris, où chaque quartier impose ses propres règles.
Pourquoi les prix restent-ils élevés ?
La question revient lors de chaque conseil municipal. Trois critères pèsent lourd :
- Offre foncière limitée : 7 km² seulement, coincés entre bassin et pinède domaniale.
- Attractivité touristique : 2,2 millions de nuitées en 2023, soit +11 % sur un an.
- Effet Bordeaux : la LGV place la capitale girondine à 2 h 40 de Paris, puis 52 min de TER.
Sans surprise, les promoteurs comme le Groupe Pichet se ruent sur la moindre dent creuse. Cependant, la ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural) impose des cahiers des charges stricts : hauteur limitée à 12 m, façades pastels, toitures tuiles canal. Résultat : seulement 128 logements neufs ont été livrés en 2023, contre 290 en 2018.
Quelles opportunités pour les investisseurs ?
Arcachon n’est pas qu’un écrin pour résidences secondaires. Depuis la pandémie, le taux de remplissage des locations meublées longue durée a bondi à 87 %.
Le meublé de tourisme en question
La loi de Finances 2024 durcit l’abattement fiscal sur les LMNP en zone tendue : il passe de 71 % à 50 % au réel. D’un côté, certains bailleurs revoient leur copie. De l’autre, la taxe de séjour, relevée à 4,6 € par nuit en mars 2024, renchérit le ticket d’entrée pour les vacanciers.
Cependant, les loyers saisonniers restent parmi les plus élevés du littoral atlantique :
- Studio centre-ville août : 850 €/semaine.
- T3 panoramique juillet : 2 400 €/semaine.
Avec une durée moyenne d’occupation de 9,4 semaines par an (AirDNA 2023), la rentabilité brute tourne autour de 3,5 % pour un 40 m². Ce chiffre paraît modeste, mais la plus-value latente compense souvent.
La location annuelle, un pari sur la pénurie
Les cadres hospitaliers du CHBA, les professeurs du lycée Grand Air et les employés saisonniers peinent à se loger. Louer à l’année un T2 à 900 € charges comprises assure un taux de vacance quasi nul. De quoi stabiliser un portefeuille trop exposé aux soubresauts touristiques.
Fiscalité locale : ce qui change en 2024
La taxe foncière, gelée en 2021, a augmenté de 5,9 % en 2023, puis de 3 % supplémentaires en 2024. Bien que la mairie d’Arcachon, dirigée par Yves Foulon, plaide la maîtrise des dépenses, l’actualisation des bases cadastrales explique en partie la hausse.
Les propriétaires de résidences secondaires sont désormais soumis à la majoration de 60 % de la taxe d’habitation, décidée en conseil municipal le 7 décembre 2023. Ce dispositif, déjà appliqué à Biarritz, vise à financer des logements intermédiaires pour actifs.
Qu’est-ce que la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Instaurée par la loi de Finances 2015, elle permet aux communes en tension de majorer la taxe d’habitation de 5 % à 60 %. Arcachon a choisi le plafond maximal dès 2024. Concrètement, une maison avec 1 800 € de taxe d’habitation classique paiera désormais 2 880 €.
Marché 2024 : risques et perspectives
D’un côté, la Banque de France anticipe un maintien des taux autour de 3,6 % sur 20 ans jusqu’en 2025. De l’autre, la baisse du nombre de transactions dans le neuf (-28 % en Gironde au 1er trimestre 2024) pourrait freiner la spirale haussière.
Les notaires de Gironde observent déjà une stabilisation sous-jacente depuis avril : la médiane stagne à 8 950 €/m². Toutefois, un choc d’offre paraît improbable avant l’achèvement de l’opération « Marina du Port » (62 logements) prévu fin 2026.
Tendances connexes à surveiller
- Requalification du quartier de l’Aiguillon, inspirée des façades colorées de la Bocca à Cannes.
- Montée de l’« immobilier vert » : isolation biosourcée, panneaux solaires sur les toits basques.
- Déploiement de la fibre optique dans la zone forestière, facteur clé pour le télé-travail de longue durée.
Et demain, faut-il encore acheter à Arcachon ?
Je parcours le Bassin depuis quinze ans, scannant chaque pancarte « à vendre ». À chaque marée, le même sentiment : l’emplacement prime sur le timing. Oui, le marché est tendu, parfois irrationnel. Mais les fondamentaux demeurent solides : rareté foncière, cadre de vie unique, infrastructures pérennes.
Investir aujourd’hui exige plus que jamais une analyse de micro-secteur, un simulateur fiscal affûté et un réseau local fiable. La différence se joue parfois à deux rues près, entre un balcon sud-ouest et une façade nord battue par les embruns.
Vous hésitez encore ? Promenez-vous un matin d’hiver sur la jetée Pereire, quand la lumière rose caresse la Dune du Pilat. Très vite, les chiffres rejoignent l’émotion. Et si vous souhaitez approfondir, d’autres dossiers sur la fiscalité patrimoniale ou les tendances du neuf en Gironde attendent votre curiosité.